मालमत्ता खरेदी करणे हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते. हे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी लोकं दिवसरात्र मेहनत करतात आणि मालमत्ता खेरदी सुद्धा करतात. परंतु बऱ्याच वेळा अशा प्रकारांमध्ये फसवणूकीचा सामना लोकांना करावा लागतो. अशा अनेक घटना देशाच्या कानाकोपऱ्यात घडत आहेत. अपुरी माहिती आणि मालमत्ता नोंदणीची कायदेशीर प्रक्रिया यांची माहिती नसल्यामुळे लोकांच्या अडचणींमध्ये वाढ होत आहे.
मालमत्ता नोंदणी ही भारतातील एक महत्त्वाची कायदेशीर प्रक्रिया आहे जी मालकी हक्क स्थापित करते आणि रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता सुनिश्चित करते. हे नोंदणी कायदा, १९०८ द्वारे शासित आहे आणि मालमत्तेचे वाद, फसवणूक आणि बेकायदेशीर ताबा रोखण्याचे उद्दिष्ट आहे. कायदेशीर वैधता मिळविण्यासाठी विक्री, भेटवस्तू आणि भाडेपट्ट्यांसह प्रत्येक मालमत्ता व्यवहाराची अधिकृतपणे सरकारकडे नोंद करणे आवश्यक आहे.
मालमत्ता नोंदणीचे महत्त्व
- कायदेशीर मालकी: नोंदणी कायदेशीर मालकी आणि भविष्यातील होणाऱ्या भांडणांपासून संरक्षण प्रदान करते.
- फसवणुकीला प्रतिबंध: मालमत्ता नोंदणी केल्यामुळे मालमत्ता बेकायदेशीरपणे हस्तांतरित किंवा अतिक्रमित नाही हे निश्चीत होते.
- मालमत्तेचा पुरावा: नोंदणीकृत करार मालकीचा पुरावा म्हणून महत्त्वाचा ठरतो.
- कर्ज आणि गहाणखत पात्रता: गृहकर्ज मंजूर करण्यासाठी वित्तीय संस्थांना नोंदणीकृत कागदपत्रांची आवश्यकता असते.
- मालमत्तेची विक्रीयोग्यता: नोंदणीकृत मालमत्ता कायदेशीररित्या विकणे आणि हस्तांतरित करणे सोपे होते.
- सरकारी नोंदी: नोंदणी जमिनीच्या नोंदी अद्ययावत करते आणि मालमत्तेचा डेटाबेस राखण्यास मदत करते.
भारतातील मालमत्तेच्या नोंदणीचे नियमन करणारे प्रमुख कायदे
- नोंदणी कायदा, १९०८ – एका विशिष्ट मूल्यापेक्षा जास्त मालमत्तेच्या व्यवहारांची नोंदणी अनिवार्य करण्यासाठी.
- मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ – विक्री, भेटवस्तू, भाडेपट्टा किंवा गहाणखत याद्वारे मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचे नियमन करण्यासाठी.
- भारतीय मुद्रांक कायदा, १८९९ – मालमत्तेच्या व्यवहारांवर लागू होणारे मुद्रांक शुल्क निश्चित करण्यासाठी
- राज्य-विशिष्ट कायदे – प्रत्येक राज्याचे स्वतःचे मालमत्ता नोंदणी नियम आणि मुद्रांक शुल्क शुल्क असते.
भारतात मालमत्ता नोंदणीची स्टेप बाय स्टेप कायदेशीर प्रक्रिया
स्टेप १: मालमत्तेच्या मालकीचे आणि कागदपत्रांची पडताळणी
- नोंदणी सुरू करण्यापूर्वी, खरेदीदाराने मालमत्तेचे मालकी हक्क सत्यापित करणे आवश्यक आहे. प्रमुख कागदपत्रांमध्ये पुढील गोष्टी समाविष्ट आहेत.
- मालमत्ता करार: मालकीचा इतिहासाची माहिती होते.
- भारतीय भार प्रमाणपत्र (EC): कोणतेही प्रलंबित कायदेशीर देयके किंवा वाद नाहीत याची करण्यासाठी.
- भूमी अभिलेख: मागील मालकी आणि मालमत्तेचा इतिहास जाणून घेण्यासाठी.
- मालमत्ता कर पावत्या: मागील देयकांच्या देयकाची पुष्टी करण्यासाठी.
- विक्री करार: खरेदीदार आणि विक्रेत्यामधील अटी परिभाषित करण्यासाठी.
स्टेप २: मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरणे
खरेदीदाराने राज्याच्या निर्धारित दरांनुसार मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे. पेमेंट ऑनलाइन किंवा डिमांड ड्राफ्टद्वारे केले जाते.
मुद्रांक शुल्क दर (राज्यानुसार बदलतात)
- महाराष्ट्र: मालमत्तेच्या मूल्याच्या ५%
- दिल्ली: ४% (महिला) आणि ६% (पुरुष)
- कर्नाटक: मालमत्तेच्या मूल्याच्या ५%
- तामिळनाडू: मालमत्तेच्या मूल्याच्या ७%
नोंदणी शुल्क
सामान्यत: मालमत्तेच्या मूल्याच्या १%, काही राज्यांमध्ये कमाल मर्यादेच्या अधीन.
स्टेप ३: विक्री कराराचा मसुदा तयार करणे
कायदेशीर तज्ञ विक्री कराराचा मसुदा तयार करतो, ज्यामध्ये पुढील गोष्टी समाविष्ट आहेत.
- खरेदीदार आणि विक्रेत्याचे तपशील
- मालमत्तेचे वर्णन (स्थान, आकार आणि सीमा)
- विक्री रक्कम आणि देयकाची पद्धत
- ताबा हस्तांतरणाची तारीख
- विक्रेत्याने स्पष्ट मालकीची घोषणा
स्टेप ४: उपनिबंधक कार्यालयाला भेट द्या
विक्री कराराच्या अंमलबजावणीसाठी खरेदीदार आणि विक्रेता उपनिबंधक कार्यालय (SRO) ला भेट देतात जिथे मालमत्ता आहे. दोन्ही पक्ष, दोन साक्षीदारांसह उपस्थित असणे आवश्यक आहे.
स्टेप ५: स्वाक्षरी आणि बायोमेट्रिक पडताळणी
- विक्री करारावर खरेदीदार, विक्रेता आणि साक्षीदारांनी स्वाक्षरी.
- फसवणूक टाळण्यासाठी बायोमेट्रिक पडताळणी (अंगठ्याचा ठसा आणि छायाचित्रे) केली जाते.
- रजिस्ट्रार कागदपत्रांची तपासणी करतात आणि नोंदणी प्रक्रिया करतात.
स्टेप ६: नोंदणीकृत विक्री करार जारी करणे
यशस्वी नोंदणीनंतर, एकदस्तऐवज आयडी नियुक्त केला जातो आणि नोंदणीकृत विक्री करार खरेदीदाराला दिला जातो.
स्टेप ७: महसूल नोंदींमध्ये मालमत्तेचे उत्परिवर्तन
नोंदणीनंतर, खरेदीदाराने स्थानिक महानगरपालिका किंवा महसूल नोंदींमध्ये मालकी हक्क अद्यतनित करण्यासाठी उत्परिवर्तनासाठी अर्ज करणे आवश्यक आहे.
मालमत्ता नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे
खरेदीदार आणि विक्रेत्यांसाठी
मूळ विक्री करार (ड्राफ्ट केलेले आणि स्वाक्षरी केलेले)
- भार प्रमाणपत्र
- मालमत्ता करार (मातृपत्र)
- मालमत्ता कर पावत्या
- ओळखपत्र (आधार, पॅन कार्ड, पासपोर्ट इ.)
- पत्त्याचा पुरावा
- पासपोर्ट आकाराचे फोटो
साक्षीदारांसाठी
- ओळखपत्र
- पत्त्याचा पुरावा
- एनआरआय खरेदीदारांसाठी:
- मुखत्यारपत्र (प्रतिनिधीद्वारे खरेदी केल्यास)
- परकीय चलन व्यवस्थापन कायदा (फेमा) अनुपालन
- पासपोर्ट आणि व्हिसा तपशील
भारतात ऑनलाइन मालमत्ता नोंदणी
काही राज्ये त्यांच्या संबंधित पोर्टलद्वारे आंशिक किंवा पूर्ण ऑनलाइन नोंदणीची परवानगी देतात. या प्रक्रियेमध्ये पुढील गोष्टी समाविष्ट आहेत.
- राज्य नोंदणी विभागाच्या वेबसाइटवर खाते तयार करणे.
- खरेदीदार, विक्रेता आणि मालमत्तेची माहिती भरणे.
- मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क ऑनलाइन भरणे.
- सब-रजिस्ट्रार कार्यालयात अपॉइंटमेंट बुक करणे.
- अंतिम पडताळणी आणि स्वाक्षरीसाठी कार्यालयाला भेट देणे.
- महाराष्ट्र, कर्नाटक, दिल्ली आणि तामिळनाडू सारख्या राज्यांमध्ये ऑनलाइन मालमत्ता नोंदणी सेवा आहेत.
मालमत्ता नोंदणीमधील सामान्य आव्हाने
- विलंबित मालकी पडताळणी: खरेदीदारांनी मालमत्तेच्या मालकीची संपूर्ण पार्श्वभूमी तपासणी सुनिश्चित करावी.
- उच्च दर्जा एमपी ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क: राज्यांमध्ये खर्च लक्षणीयरीत्या बदलू शकतात.
- बनावट आणि फसव्या विक्री: मालकी आणि बोजा नोंदी नेहमीच उलटतपासा.
- अतिक्रमण आणि वाद: खटले-प्रवण मालमत्ता नंतर कायदेशीर अडचणी निर्माण करू शकतात.
- जमिनीच्या नोंदी अद्ययावत न केल्याने: मालमत्तेचे उत्परिवर्तन करण्यात अयशस्वी झाल्यास मालकी विवाद उद्भवतात.
मालमत्ता नोंदणी समस्यांसाठी कायदेशीर उपाय
- सब-रजिस्ट्रारकडे तक्रार दाखल करणे – मालमत्तेची नोंदणी करण्यास चुकीच्या पद्धतीने नकार दिल्यास.
- दिवाणी न्यायालयात जाणे – मालकी विवाद किंवा फसवणुकीचे दावे सोडवण्यासाठी.
- ग्राहक न्यायालयाची तक्रार – जर बांधकाम व्यावसायिक करारानुसार मालमत्ता नोंदणी करण्यात अयशस्वी झाल्यास.
- उच्च न्यायालयात रिट याचिका – मालमत्ता नोंदणीमध्ये विलंब किंवा भ्रष्टाचारा झाल्यास.
मालमत्ता नोंदणीवरील सर्वोच्च न्यायालयाचे प्रमुख निकाल
1) सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य (२०११)
पॉवर ऑफ अॅटर्नीद्वारे मालमत्ता हस्तांतरण वैध नाही असा निर्णय दिला.
2) के.के. मोदी विरुद्ध के.एन. मोदी (१९९८)
मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी योग्य मालकी पडताळणीचे महत्त्व अधोरेखित केले.
3) राजस्थान राज्य विरुद्ध बसंत नाहटा (२००५)
कायदेशीर मालकीसाठी मालमत्तेची नोंदणी अनिवार्य आहे असे मत मांडले.
भारतात मालमत्तेची नोंदणी ही एक महत्त्वाची कायदेशीर आवश्यकता आहे, जी योग्य मालकी आणि वादांपासून संरक्षण सुनिश्चित करते. या प्रक्रियेत मालकीची पडताळणी, मुद्रांक शुल्क भरणे, विक्री कराराची अंमलबजावणी आणि महसूल नोंदींमध्ये उत्परिवर्तन यांचा समावेश आहे. डिजिटायझेशनमुळे, अनेक राज्ये आता ऑनलाइन नोंदणी सेवा देतात, ज्यामुळे प्रक्रिया अधिक सोयीस्कर झाली आहे. कायदेशीर अडचणी टाळण्यासाठी, खरेदीदारांनी संपूर्ण योग्य काळजी घ्यावी, व्यावसायिक कायदेशीर मदत घ्यावी आणि राज्य कायद्यांचे पालन करावे. या कायदेशीर बाबी समजून घेतल्याने मालमत्ता खरेदीदार आणि विक्रेत्यांना नोंदणी प्रक्रिया सुरळीतपणे पार पाडता येते.
मालमत्ता नोंदणीबद्दल वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
1) नोंदणीशिवाय मालमत्ता विकता येते का?
नाही, नोंदणी नसलेल्या मालमत्तेच्या विक्रीला कायदेशीर वैधता नाही.
2) भारतात अनिवासी भारतीय मालमत्ता खरेदी करू शकतात का?
हो, फेमा मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार, परंतु शेती जमीन खरेदी प्रतिबंधित आहे.
3) मालमत्ता नोंदणी न केल्यास काय होते?
खरेदीदाराला कायदेशीर मालकी मिळत नाही आणि मालमत्तेची विक्री रद्द मानली जाते.
4) नोंदणी प्रक्रिया किती वेळ घेते?
सामान्यतः, राज्यानुसार ७-१५ दिवस लागतात.
5) मालमत्तेची नोंदणी ऑनलाइन करता येते का?
हो, काही राज्ये ऑनलाइन नोंदणी सेवा प्रदान करतात, परंतु उपनिबंधक कार्यालयात बायोमेट्रिक पडताळणी आवश्यक आहे.
योग्य कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन करून, मालमत्ता खरेदीदार भारतात त्रासमुक्त मालकी आणि गुंतवणूक सुरक्षितता सुनिश्चित करू शकतात. 🏡