What is RERA
मागील काही वर्षांमध्ये रिअल इस्टेट घोटाळ्यांची काही प्रकरणे उजेडात आली आहे. प्रामुख्याने 2017 पूर्वी अशा अनेक घटना उजेडात आल्या. या सर्व घोटाळ्यांमध्ये सर्व सामान्यांची आयुष्यभराची जमापुंजी खर्ची झाली. परंतु त्या बदल्यात त्यांच्या हाती काहीच लागले नाही. यामुळे स्वप्नातल घर खरेदी करणाऱ्यांच स्वप्न काही सत्यात उतरलं नाही. काहींनी आत्महत्या केल्या. या सर्व घटनांना आळा घालण्यासाठी 2016 मध्ये रेरा लागू करण्यात आला. भारतात रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, ज्याला सामान्यतः RERA म्हणून ओळखले जाते.
घर खरेदीदारांच्या हक्कांचे रक्षण करताना रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता, जबाबदारी आणि कार्यक्षमता वाढवणे हे त्याचे उद्दिष्ट आहे. RERA पूर्वी, खरेदीदारांना अनेकदा प्रकल्प विलंब, अन्याय्य करार, दिशाभूल करणाऱ्या जाहिराती आणि विकासकांकडून जबाबदारीचा अभाव यासारख्या समस्यांना तोंड द्यावे लागत असे. परंतु रेरा कायदा पारित झाल्यामुळे या सर्व घटनांना काही प्रमाणात का होईना आळा बसला आहे. या लेखामध्ये आपण रेरा म्हणजे काय? रेरा च्या प्रमुख तरतुदी? रेरा अतंर्गत घर खरेदीदारांचे हक्क? रेरा अतंर्गत तक्रार कशी दाखल करायची? याची सविस्तर माहिती जाणून घेणार आहोत.
RERA म्हणजे काय?
राज्यात रिअल इस्टेट व्यवहारांवर देखरेख आणि नियंत्रण करण्यासाठी एक नियामक प्राधिकरण म्हणून रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ स्थापन करण्यात आला. हा कायदा निवासी आणि व्यावसायिक प्रकल्पांना लागू होतो आणि सर्व रिअल इस्टेट विकासक आणि एजंटना त्यांच्या संबंधित राज्य RERA अधिकाऱ्यांकडे नोंदणी करणे बंधनकारक आहे.
RERA चे उद्दिष्टे
- रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता सुनिश्चित करणे.
- घर खरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करणे.
- प्रकल्प अंमलबजावणीमध्ये जबाबदारीला प्रोत्साहन देणे.
- प्रकल्प पूर्ण होण्यास होणारा विलंब कमी करण्यासाठी उपाययोजन करणे.
- विवाद निराकरणासाठी एक यंत्रणा प्रदान करा.
RERA लागू करणे
- RERA सर्व रिअल इस्टेट प्रकल्पांना लागू होतो परंतु काही प्रकल्पांना यातून वगळण्यात आले आहे.
- ५०० चौरस मीटरपेक्षा कमी क्षेत्रफळ असलेले किंवा ८ पेक्षा कमी अपार्टमेंट असलेले प्रकल्प.
- RERA लागू होण्यापूर्वी पूर्ण झालेले प्रकल्प.
- नवीन वाटपाचा समावेश नसलेले नूतनीकरण किंवा पुनर्विकास प्रकल्प.
RERA च्या प्रमुख तरतुदी
RERA ने रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी आणि निष्पक्ष पद्धती सुनिश्चित करण्यासाठी अनेक तरतुदी आणल्या आहेत. त्यापैकी काही सर्वात महत्त्वाच्या तरुतुदी पुढील प्रमाणे आहेत.
१. प्रकल्पांची अनिवार्य नोंदणी
- विकासकांनी जाहिरात करण्यापूर्वी किंवा युनिट्स विकण्यापूर्वी सर्व नवीन प्रकल्पांची RERA मध्ये नोंदणी करणे आवश्यक आहे.
- प्रत्येक प्रकल्पाचा RERA नोंदणी क्रमांक असणे आवश्यक आहे.
- प्रकल्प लेआउट, टाइमलाइन, आर्थिक आणि मंजुरी यासारखे तपशील उघड करणे आवश्यक आहे.
२. वेळेवर पूर्ण करणे आणि ताबा
- विकासकांनी निर्धारित वेळेत प्रकल्प पूर्ण केले पाहिजेत.
- जर विकासकाने ताबा देण्यास उशीर केला तर खरेदीदाराला भरपाई किंवा व्याजासह जमा केलेली रक्कम परतफेड करण्याचा अधिकार आहे.
३. जाहिराती आणि जाहिरातींमध्ये पारदर्शकता
- विकासक RERA च्या मंजुरीशिवाय प्रकल्पाची जाहिरात किंवा विक्री करू शकत नाहीत.
- कोणतीही दिशाभूल करणारी जाहिरात RERA अंतर्गत दंडनीय आहे.
- जाहिराती किंवा ब्रोशरमध्ये दिलेली आश्वासने कायदेशीररित्या बंधनकारक आहेत.
४. स्ट्रक्चरल दोषांपासून संरक्षण
- ताब्यात घेतल्यानंतर पाच वर्षांपर्यंत स्ट्रक्चरल दोष किंवा बांधकामाच्या गुणवत्तेत दोष आढळल्यास त्याला संपूर्णपणे विकासक जबाबदार असतात.
- कोणताही दोष कोणत्याही अतिरिक्त खर्चाशिवाय ३० दिवसांच्या आत दुरुस्त करणे आवश्यक आहे.
५. प्रकल्प निधीसाठी वेगळे एस्क्रो खाते
- विकासकांनी प्रकल्प निधीच्या ७०% वेगळ्या एस्क्रो खात्यात जमा करणे आवश्यक आहे.
- हे सुनिश्चित करते की निधी फक्त त्या प्रकल्पासाठी वापरला जाईल आणि इतरत्र वळवला जाणार नाही.
६. करार निष्पक्ष आणि पारदर्शक असला पाहिजे
- करार निष्पक्ष आणि पारदर्शक असले पाहिजेत.
- विकासक एकूण खर्चाच्या १०% पेक्षा जास्त रक्कम आगाऊ बुकिंग रकमे म्हणून आकारू शकत नाहीत.
- खरेदीदारांना अन्याय्य अटी किंवा कलमे स्वीकारण्यास भाग पाडले जाऊ शकत नाही.
७. दोष दायित्व कालावधी
ताब्यात घेतल्यानंतर पाच वर्षांच्या आत कोणताही स्ट्रक्चरमध्ये दोष उद्भवल्यास, विकासकाने तो कोणत्याही अतिरिक्त खर्चाशिवाय दुरुस्त करावा. आणि हे बंधनकारक आहे.
८. विलंब झाल्यास परतफेड करण्याचा अधिकार
- जर एखाद्या प्रकल्पाला उशीर झाला तर खरेदीदाराला बुकिंग रद्द करण्याचा आणि पूर्ण परतफेड मिळविण्याचा अधिकार आहे.
- परताव्यामध्ये व्याज आणि भरपाई समाविष्ट असणे आवश्यक आहे.
९. जलदगती विवाद निवारण
- RERA अपीलीय न्यायाधिकरणांद्वारे जलद विवाद निवारण यंत्रणा प्रदान करते.
- प्रकरणे ६० दिवसांच्या आत सोडवली पाहिजेत.
१०. फसव्या पद्धतींपासून संरक्षण
- RERA खरेदीदाराच्या संमतीशिवाय प्रकल्प योजनांमध्ये कोणताही बदल न करण्याची खात्री देते.
- विकासकांनी जे वचन दिले होते ते पूर्ण केले पाहिजे.
What is RTI – RTI म्हणजे काय? RTI अर्ज सादर कसा करायचा? जाणून घ्या सोप्या शब्दात स्टेप बाय स्टेप
RERA अंतर्गत घर खरेदीदारांचे हक्क
RERA घर खरेदीदारांना फसव्या पद्धती आणि विलंबांपासून संरक्षण करण्यासाठी अनेक अधिकार प्रदान करण्यात आले आहेत. त्यामुळे प्रत्येक घर खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला आपल्या अधिकारांची पूर्व कल्पना असली पाहिजे. प्रमुख अधिकारांमध्ये पुढील अधिकारांचा समावेश करण्यात आला आहे.
१. पारदर्शक माहितीचा अधिकार
- RERA वेबसाइटवर संपूर्ण प्रकल्पाची डिटेल माहिती जाणून घेण्याचा अधिकार.
- प्रकल्पाचा लेआउट, मंजुरी, आर्थिक आणि पूर्णत्वाची स्थिती जाणून घेण्याचा अधिकार.
- कोणतेही पेमेंट करण्यापूर्वी विक्री कराराची प्रत मिळवण्याचा अधिकार.
२. वेळेवर ताबा मिळवण्याचा अधिकार
- जर प्रकल्पाला उशीर झाला तर खरेदीदार भरपाई मागू शकतात.
- जर ताबा वेळेवर दिला गेला नाही तर खरेदीदार व्याजासह परतफेड मागू शकतात.
३. दर्जेदार बांधकामाचा अधिकार
- जर पाच वर्षांच्या आत संरचनात्मक दोष उद्भवले तर विकासकाने ते मोफत दुरुस्त करावेत.
- जर विकासकांनी समस्या दुरुस्त करण्यात अयशस्वी झाले तर खरेदीदार रेरा अधिकाऱ्यांकडे तक्रार करू शकतात.
४. तुमचे पैसे कुठे वापरले जातात हे जाणून घेण्याचा अधिकार
- विकासकांनी खरेदीदारांच्या ७०% देयक वेगळ्या एस्क्रो खात्यात जमा करावेत.
- पैसे फक्त त्या विशिष्ट प्रकल्पासाठी वापरले जाऊ शकतात.
५. बुकिंग रद्द करण्याचा आणि परतफेड मिळवण्याचा अधिकार
- जर विकासक वचनबद्धता पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाला तर खरेदीदार बुकिंग रद्द करू शकतात.
- विकासकाने व्याजासह रक्कम परत करावी.
६. फक्त कार्पेट एरियासाठी पैसे देण्याचा अधिकार
- खरेदीदारांकडून फक्त कार्पेट एरियासाठी (घरातील प्रत्यक्ष वापरण्यायोग्य क्षेत्र) शुल्क आकारले जाते.
- बिल्डर सुपर-बिल्ट-अप एरिया किंवा कॉमन स्पेससाठी शुल्क आकारू शकत नाहीत.
७. निष्पक्ष करारांचा अधिकार
- खरेदीदारांना अन्याय्य करारांवर स्वाक्षरी करण्यास भाग पाडले जाऊ शकत नाही.
- डी वाहनचालक छुपे शुल्क किंवा एकतर्फी कलमे घालू शकत नाहीत.
८. बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध कायदेशीर कारवाईचा अधिकार
- जर विकासक RERA नियमांचे उल्लंघन करत असेल, तर खरेदीदार विकासकावर कारवाई करू शकतात.
- राज्य RERA प्राधिकरणाकडे तक्रार दाखल करा.
- RERA अपीलीय न्यायाधिकरणाकडे संपर्क साधा.
- ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत कायदेशीर कारवाई करा.
९. खोट्या आश्वासनांसाठी भरपाईचा अधिकार
जर विकासक खोटे दावे करत असेल, तर खरेदीदारांना भरपाईचा दावा करण्याचा किंवा बुकिंग रद्द करण्याचा अधिकार आहे.
RERA अंतर्गत तक्रार कशी दाखल करावी?
जर एखाद्या घर खरेदीदाराला रिअल इस्टेट प्रकल्पात कोणतीही समस्या येत असेल, तर ते RERA अंतर्गत तक्रार दाखल करू शकतात. तक्रार दाखल कशी करायची हे स्टेप बाय स्टेप आपण जाणून घेऊयात.
स्टेप १: RERA वेबसाइटला भेट द्या
- प्रत्येक राज्याची एक समर्पित RERA वेबसाइट आहे.
- उदाहरण: महाराष्ट्रासाठी MahaRERA
स्टेप २: तक्रार फॉर्म भरा
- खरेदीदार तपशील, प्रकल्प तपशील आणि तक्रारीचे स्वरूप प्रदान करा.
- आवश्यक कागदपत्रे जोडा (विक्री करार, देयक पावत्या, बिल्डरशी संवाद).
स्टेप ३: तक्रार शुल्क भरा
फी राज्यानुसार बदलते (सामान्यतः ₹१,०००-₹५,००० दरम्यान).
स्टेप ४: सुनावणी आणि निराकरण
- RERA प्राधिकरण तक्रारीचा आढावा घेईल आणि सुनावणी घेईल.
- सहसा ६० दिवसांच्या आत घेतला जातो.
RERA ने घर खरेदीदारांना सक्षम करून आणि विकासकांकडून जबाबदारी सुनिश्चित करून रिअल इस्टेट क्षेत्रात परिवर्तन घडवून आणले आहे. RERA अंतर्गत तुमचे अधिकार समजून घेतल्याने तुम्हाला माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास आणि तुमचे हित जपण्यास मदत होऊ शकते. जर तुम्ही मालमत्ता खरेदी करण्याचा विचार करत असाल, तर प्रकल्प RERA नोंदणीकृत आहे की नाही ते नेहमी तपासा. कोणत्याही समस्या असल्यास, तुम्ही RERA द्वारे निराकरण करू शकता. तुमचे अधिकार जाणून घेऊन आणि त्यांचा वापर करून, तुम्ही सुरक्षित आणि पारदर्शक मालमत्ता खरेदी करुन फसव्या जाहीरतींना बळी पडण्यापासून वाचू शकता.
RERA संदर्भात वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
1) RERA जुन्या प्रकल्पांना लागू आहे का?
उत्तर – नाही, RERA फक्त १ मे २०१७ नंतर सुरू झालेल्या प्रकल्पांना लागू होते.
2) प्रकल्प RERA-नोंदणीकृत आहे की नाही हे मी कसे तपासू शकतो?
उत्तर – तुमच्या राज्याच्या RERA वेबसाइटला भेट द्या आणि प्रकल्प शोधा.
3) जर एखाद्या बिल्डरने RERA नियमांचे उल्लंघन केले तर काय होते?
उत्तर – बिल्डरला दंड, तुरुंगवास किंवा प्रकल्प रद्द करण्याची शिक्षा होऊ शकते.
4) प्रकल्प तपशील तपासण्यासाठी मी RTI दाखल करू शकतो का?
उत्तर – होय, RERA घर खरेदीदारांना संपूर्ण प्रकल्प माहिती मिळविण्याची परवानगी देतो.
5) RERA मध्ये व्यावसायिक मालमत्तांचा समावेश आहे का?
उत्तर – होय, RERA निवासी आणि व्यावसायिक दोन्ही प्रकल्पांना लागू होते.